當(dāng)萬(wàn)科保利扎堆一二線搶地王時(shí)，碧桂園卻在縣城造起了五星級(jí)小區(qū)。2023半年報(bào)表現(xiàn)，碧桂園在三四線城市名目占比達(dá)68%，但凈利率竟比偕行高3.2個(gè)百分點(diǎn)。這家房企究竟施了什么邪術(shù)？

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三四線蓋樓真香定律

在貴州畢節(jié)，碧桂園把售樓處開進(jìn)菜商圈。他們的"豬肉攤金融學(xué)"堪稱一絕——買五花肉送購(gòu)房券，看房班車就停在大棚邊上。終局開盤當(dāng)天，帶著蔥姜蒜味的顧客貢獻(xiàn)了73%成交量。

（敲黑板）重點(diǎn)打法：

• 超市動(dòng)線打算：把樣板間做成生鮮區(qū)延伸動(dòng)線
• 土味跨界：物業(yè)費(fèi)能用玉米抵，裝修押金收土雞蛋
• 精準(zhǔn)卡位：縣城首部旅行電梯成網(wǎng)紅打卡點(diǎn)

對(duì)比傳統(tǒng)房企下沉困境：

痛點(diǎn)	碧桂園解法
顧客不信精裝	先裝10套出租，三年后原價(jià)回購(gòu)
擔(dān)心爛尾	工地開24小時(shí)烤魚大排檔
嫌物業(yè)費(fèi)貴	保安兼職教廣場(chǎng)舞

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呆板人蓋房是噱頭仍是殺招？

廣東肇慶的SSGF工地藏著黑科技——外墻噴涂呆板人日均作業(yè)面積=30個(gè)老師傅，但投訴率降了82%。更絕的是他們的"空中造樓機(jī)"，可能在暴雨天照常施工，把梅雨季變成趕工期。

數(shù)據(jù)談話：

• 地面整平呆板人偏差≤2mm（超國(guó)標(biāo)4倍）
• 測(cè)量呆板人1分鐘實(shí)現(xiàn)放樣（人工需45分鐘）
• 聰明工地系統(tǒng)省下23%監(jiān)理成本

但別以為這是炫技，他們?cè)谏穷^名目實(shí)測(cè)發(fā)現(xiàn)：每用10臺(tái)呆板人，就能多讓利5%給購(gòu)房者。這才算是科技賦能的正解。

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縣城里的國(guó)際黌舍交易經(jīng)

河北正定碧桂園名目藏著大彩蛋——引進(jìn)博實(shí)樂(lè)培育團(tuán)體，把業(yè)主后代學(xué)費(fèi)砍到一線城市的1/3。這招直接引爆周邊8個(gè)縣的孟母群體，帶看量暴漲140%。

培育牌怎么打？

1. 簽約時(shí)送定制校服書包
2. 業(yè)主后代可優(yōu)先入讀
3. 周末開家長(zhǎng)英語(yǔ)角
4. 講堂與小區(qū)共享圖書館

對(duì)比競(jìng)品做法：

常規(guī)配套	碧桂園升級(jí)版
社區(qū)診所	三甲醫(yī)院遠(yuǎn)程問(wèn)診站
老年運(yùn)動(dòng)中心	銀發(fā)族再就業(yè)培訓(xùn)基地
便利店	農(nóng)商品直播基地

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債務(wù)壓頂還能玩轉(zhuǎn)新賽道？

外界總盯著碧桂園的負(fù)債率，卻疏忽了他們的"第二沙場(chǎng)"。在潼湖科技小鎮(zhèn)，每棟樓都是不一樣產(chǎn)業(yè)的測(cè)驗(yàn)室，華為無(wú)人機(jī)在這里測(cè)試，格力研發(fā)空調(diào)外機(jī)發(fā)電技巧。

產(chǎn)城融會(huì)新模式：

• 辦公樓租金抵物業(yè)費(fèi)
• 公司研發(fā)投入折抵購(gòu)房款
• 科研成果優(yōu)先轉(zhuǎn)化給業(yè)主
• 園區(qū)稅收反哺小區(qū)建設(shè)

這種"以產(chǎn)養(yǎng)城"的套路，讓這一個(gè)曾不被看好的名目實(shí)現(xiàn)87%招商率，比同期室廬名目早9個(gè)月現(xiàn)金流回正。

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最后說(shuō)點(diǎn)得罪人的。在房企群體過(guò)冬的當(dāng)下，碧桂園上半年悄摸提前償還了45億債務(wù)，這錢哪來(lái)的？看一看他們物業(yè)板塊的騷操作就懂了——讓保潔阿姨帶看房，保安大叔當(dāng)團(tuán)購(gòu)團(tuán)長(zhǎng)，把人工成本轉(zhuǎn)化成販賣渠道。下次見到穿工服的碧桂園阿姨遞傳單別急著躲，說(shuō)不定她手里握著比中介還狠的扣頭權(quán)限。